2026年は不動産バブル崩壊に要警戒

2025年は株式市場が大きく上昇し日経225平均は50,000円を超えたが、同時に国内の不動産価格も高騰した。この現象は海外でも起こっており、来年あたり高くなりすぎた不動産価格のバブル崩壊には警戒が必要だ。

35年前のバブルも同様だった

　いよいよ2025年最後の週となった。今年は昨年に引き続き株式市場が高騰した年で、特に日経225平均は高市政権が誕生した10月前後に大きく上昇して史上初めて50,000円を超えた。またNY株式市場など他国の株式市場も堅調な1年間だった。

　一方今年は不動産価格高騰の年でもあった。日本では特に東京の不動産価格が上昇しており、23区の新築マンション価格はすでに約1億3000万円にもなっている。同様の現象は海外でも起こっており、アメリカでもニューヨークやロサンゼルスなど大都市の住宅価格高騰が問題化している。

　住宅価格高騰で各国の持ち家率が下がっているというOECDのデータがあり、2010年頃と比べて多くの国で30～49歳の持ち家率が平均で数％下がっていた。

　ここまで不動産価格が上がると、上がり過ぎの反動による価格の急落。いわゆるバブル崩壊への警戒が高まる。ただしそのような値動きになるためには政策変更など何らかの大きな材料が出てくる必要がある。

　現在の日本は多くの外国人投資家、特に中国人が投機目的で不動産を購入しており、それが不動産価格上昇の一因となっている。外国人投資家の投機によって日本人が家を持てないのは理不尽だと不満の声が高まっているため、高市政権は外国人の不動産購入に一定の規制を賭けようとしている。

　外国人の不動産購入に規制がかかればそれが不動産価格下落のきっかけになる可能性はある。だが現在高市政権が打ち出している政策は、不動産購入時に国籍記入を義務付けるなど、不動産購入規制と呼ぶにはまだ弱いものだ。

　とはいえこのまま不動産価格の高騰を放っておくことは難しい。中国の不動産価格は1990年代から最近までずっと上昇してきたが、中国も少子化に悩まされており不動産の高騰によって若い夫婦が住宅を持てないことが少子化の一因になっているという指摘が増えた。

　そのため中国は最近になって不動産価格抑制政策を実施しており、それが不動産バブル崩壊につながりここ数年中国はデフレとなっている。

　また日本の1987～90年頃の株・不動産バブル時も同様の状況だった。この時も株式市場が高騰し人々は熱狂したと同時に、不動産価格も高騰した。しかしそのため「庶民が家を持てない」という不満が高まり、政府は銀行の野放図な不動産投資を規制する総量規制を実施。それが不動産バブル崩壊につながり、さらに株式市場も崩壊した。

　このような歴史を見るとわかるように、不動産価格の高騰は庶民の不満につながり、それは政府の規制につながる。そして政府が規制に動けばバブルは崩壊する。来年そうなる可能性が高いとは言えないが、バブル崩壊には要警戒だ。