好調な株式の裏で大幅下落したREIT

先週は米中貿易問題の進展期待によって株式市場が好調で、日本でも日経225平均が今年の最高値を更新した。しかしその裏で、今年ずっと好調だったREITが大きく下落していた。

今年10ヶ月で27％上昇

先週は7日木曜に米中貿易問題について中国の商務省から「米中が段階的な関税の撤廃に向けて合意した」と発表。その日の夜に米政府からもその内容を裏付けるような発言があったため、株式市場が大幅上昇。NYダウは一時27,700ドルを超え、史上最高値を大きく更新した。また日本では日経225平均も4日連続で今年の最高値を更新した。

しかしこのような相場にあって、REIT（不動産投資信託）はさえない動きだった。前週11月1日金曜は2,254.64で終了した東証REIT指数は、5日火曜にはほとんど動かなかった後6日水曜に1.2％下落。7日もあまり動きがなかったが、8日になると寄り付き時点から大きく下げ、終値は2.6％安の2,175.11だった。

これで先週の東証REIT指数は週足で3.6％下落した。指数が下落したことは、個別のREIT銘柄も下落したことを意味する。また今週明け11日もさえず、寄り付き直後には一時2％近く安い2,140まで下落。その後はリバウンドが続いたものの前日終値を超えられず、終値は0.3％安の2,168.21だった。

東証REIT指数は去年の大納会における終値は1,774.06だった。今年の東証は株式銘柄は全体的に低調な動きが続いてきたものの、REITだけは安定して上昇。昨年終了から11月1日の2,254.64までに約27％も上昇した。

株式市場が停滞しているにも関わらずこれだけREITが上昇している要因として、安定した低金利による不動産開発資金の調達のしやすさ、そして来年に東京五輪を控えた不動産開発ラッシュなどがあると見られている。

だが先週になって突然3.6％も下落した。この背景には長期金利の上昇があると考えられている。長期金利とは10年物国債利回りのことだが、今年になって日本や海外各国の長期金利は低下が続き、日本の長期金利は夏に－0.3％まで下落した。

ところが夏以降は上昇に転じ、最近では0％に近いところまで回復してきている。長期金利の上昇は不動産に対する融資の利率を上げることになる。それによって今後の不動産市場にやや懸念が高まり、先週になって一気に売りとなったのではないかと見られている。

とはいえ、今後続落するかあるいはまた上昇基調に戻るかの判断は難しい。実際ここ数年の日本では都市部を中心にマンションも売れており、価格は上昇が続いてきた。それが今年になったあたりからやや頭打ち感が出てきている一方で、オフィスビルの需要はまだ高止まりしている。

2003年4月から運用が始まった東証REIT指数の史上最高値は、2007年5月の2,636.23。現在は最高値より400以上低い水準にあるため、最高値の更新を望むのは難しいかもしれない。実際10月9日には2,250に到達したが、それから11月1日まで3週間あまりはそれほど上昇していなかったのだ。