高市政権の規制でいよいよ不動産バブルが弾けるか

東京など都市部を中心に、日本の不動産が次々と外国人に買われていることが問題となっている。今週成立した高市政権は外国人による不動産購入規制について「急いでほしい」と担当者に指示を出した。外国人による不動産購入に規制がかかれば、これまで膨らんできた不動産バブルが弾ける可能性がある。

1980年代後半にも同様の事態

　ここ数年は株式市場の上昇だけではなく、不動産市場の高騰も目立っている。日本では1980年代後半、1987～90年にも同様の株と不動産価格が同時に急上昇するバブルがあった。

　しかし1980年代後半と現在の大きな違いは、1980年代後半に日本国内の不動産を買っていたのはほとんどが日本人だったが、今回は外国人、主に中国人が買っている点だ。不動産価格は2010年代から上昇していたが、2022年頃から急激な円安になったことで特に外国人にとって日本の不動産が買いやすくなった。

　すでに外国人は日本のさまざまな場所の不動産を買っていると言われるが、特に都市部のマンションなど居住用不動産を多数買っていることが近年問題となっている。外国人が購入していることで、価格が高騰してしまい日本人が住居を買えなくなっている。

そして外国人の購入は大半が投資目的であり、実際には居住すらしていない。また外国人が中古物件のオーナーになったことで、それまで住んでいた日本人居住者が家賃を引き上げられるなどの問題も報告されている。

　そのためここ1～2年で外国人の不動産購入に対して規制をかけるよう要望が高まっている。そして今週成立した高市政権では、この問題の担当である小野田外国人共生担当相に規制を「急いでほしい」と指示を出したと報じられた。

　もちろん日本人が住居を買えないという事態は大きな問題なので、外国人の不動産売買に規制をかけることは必要だ。ただし外国人の買いが止まることで、不動産バブルが弾けて価格が下げに転じることもありえる。不動産価格が下げに転じれば、それは株式市場にも影響して下落トレンドになり、バブル崩壊となって日本全体の景気が大きく落ち込む恐れもある。

　このような構図は1980年代後半のバブルと似かよっている。当時不動産価格高騰の大きな原因となったのが、銀行が野放図に不動産購入を行う個人や法人に対して融資を行ってきたことであった。

　結果として不動産価格は上がり「庶民が家を持てない」という批判が高まっていった。そのため政府は、銀行の不動産購入融資を自己資本の一定比率までとする総量規制の形で規制をかけた。

　だがこの規制や日銀の利上げによって不動産市場があっという間に冷え込んでしまい、バブルが崩壊して日本経済はその後長期停滞に陥った。またバブル時代に銀行が行った野放図な融資が、不動産価格下落のため回収不能な不良債権となって日本経済停滞の一因となった。

　今回同様の結果にならないようにするためには、一度に強い規制をかけるのではなく、段階的に少しずつ規制をすることなどが求められる。現政府はバブル時代と同じ失敗をせずに、規制を上手くかけられるだろうか。