施工不良問題でレオパレス21は経営危機へ

アパート・マンション（以下「マンション」）の開発・経営を行うレオパレス21だが、先週になって経営する同名ブランドのマンションで大量の施工不良が見つかった。この不祥事ため同社の株は8日と12日に2日連続でストップ安をつけており、今後は経営危機に発展する可能性が高い。

大規模な施工不良が発覚

レオパレス21（銘柄コード：8848）は、1973年にミヤマという名で創業。当時から不動産事業をやっていたが、1985年からは現在の社名の元となった「レオパレス」ブランドのマンションを手掛け始める。この事業が成功し、1989年には上場。そして2000年には社名をマンションブランドに合わせ「レオパレス21」と現在の名前に変更した。

レオパレス21のビジネスモデルは以下のようになる。空いている土地にマンションの建築を請け負って建て、オーナーからマンションを一括で借り上げる。そして管理代行も行い、オーナーに対して家賃保証をしつつ、入居者からは家賃を徴収してそれを売上としている。そしてこのビジネスによる売上が、レオパレス21の売上のほとんどを占めている。

このようなビジネスモデルなので当然日本中に多くのマンションを保有している。しかし昨年5月になり、12都府県38棟の物件で施工不良が見つかった。これが現在の騒動の発端となった。

38棟で施工不良が見つかったために、その後レオパレス21は全国にあるマンションの大規模な調査を始める。そして先週7日になって、33都府県の1,324棟の物件で施工不良が見つかったと発表された。

これは昨年5月とは比較にならないほどの規模で、レオパレス21だけではなく日本の不動産業界を震撼させる。施工不良が見つかった物件に住む居住者は14,443人と発表され、影響は極めて大きい。

そして施工不良の中でも、特に危険性が高い天井の耐火性能が劣る物件が641棟あり、それらに住む住人は7,782人と発表された。その8,000人弱の人々は、危険性が高いために3月末までに他の場所に転居するよう要請された。

だがこれはかなり難しい注文だ。というのも3月から4月は引っ越しシーズンにあたり、新しいマンションを見つけるのも、引っ越し業者を手配するのも難しい。特にここ1～2年は「人手不足」が常に言われており、引っ越し業者はドライバー不足に悩まされている。この状況では引っ越しシーズンである3～4月に業者が手配できる可能性は低い。

しかしレオパレス21にとっては、この不祥事によって莫大なコストがかかる。まず入居者の引っ越しにかかる費用を負担しなくてはならない。そして入居者がいなくなっても、オーナーには家賃を保証する必要がある。さらに今後は施工不良を直すための修理費もかかり、それを1,324棟全てで負担することになる。

レオパレス21は施工不良への対処費用として、2019年3月期で430億円の特別損失を計上。同期の連結業績予想見通しを、50～70億円の赤字から、380～400億円の赤字へと下方修正した。

株価も大きく下落し、2月7日の終値は515円だった同社の株は、8日にはストップ安をつけ415円、12日も同様にストップ安の335円で終了した。

もともとレオパレス21のビジネスは、リーマンショック以降は厳しくなっていた。2008年3月期は売上高6,700億円、営業利益710億円だった。その後リーマンショックでかなり落ち込んだものの、2012年頃からは緩やかに回復。それでも2018年3月期は売上高5,300億円、営業利益230億円と、10年前の業績まで戻っていない。

リーマンショック以降はビジネスモデル的に厳しい状況になっているところに、今回の不祥事によるダメージは大きい。レオパレス21は施工不良問題で経営危機を迎えることとなるだろう。