不動産プチバブルもそろそろ終わりの兆し

安倍政権になってアベノミクスが始まって以来、株式市場の上昇がクローズアップされてきた。しかし日本の不動産市場も同時に活況だったものの、そろそろそれも終わりそうな兆しが見えてきている。

REIT指数は上昇が継続

2012年に第2次安倍政権が誕生し、経済政策の「アベノミクス」が開始。それから6年以上経ち、最近ではアベノミクスという言葉もあまり聞かれなくなった。だが民主党時代は9,000円前後で上下していた日経225平均が、現在では21,000円を超えている。アベノミクスは少なくとも株式市場を押し上げる効果はあったようだ。

そしてそれと同時に、この6年間は日本の不動産市場も比較的活況だった。活況と言っても1980年代後半のバブルとは比較にならないので、「バブル」と言うのはかなり難しい。だからせいぜい「プチバブル」と呼べる程度だが、都市部を中心に地価は上がり新築マンション・住宅の件数も6年前に比べるとかなり増えた。

不動産市場の活況は、不動産価格だけではなく不動産関連の株式や、REIT（不動産投資信託）の価格にも表れている。REIT銘柄から算出される指数である東証REIT指数の推移を見ると、民主党政権末期の2012年秋は1,000付近だったのに、現在では2,000とほぼ倍になっている。

さらに東証REIT指数の動きで特筆すべきは、2019年になっても上昇している点だ。日経225平均は2018年10月にバブル以降の最高値をつけ、その後は最高値更新が見られない。TOPIXにいたっては2018年1月がバブル以降の最高値で、その後1年以上高値を更新していない。

それに対して東証REIT指数は2019年になっても上昇し、7月には2,000をつけて2007年12月以来の高値となった。なお2007年には一時2,600付近まで上昇していた。

不動産市場が活況なのは、超低金利政策が続きさらにアベノミクスで日銀が国債を大量購入しているため、金融機関が国債など従来の方法で収益を上げられなくなったことがある。その最たる例がスルガ銀行（銘柄コード：8358）で、スルガ銀行はシェアハウスオーナーに対して多数の融資を実施。しかしシェアハウス破綻後に預金通帳の額を改ざんするなど不正行為が発覚し、大問題となり株価も暴落した。

またそれ以外に2020年の東京五輪という要因もある。東京五輪は首都圏の不動産市場を活性化させていることは間違いない。

とは言え、好調な不動産市場にもそろそろ終わりの兆しが見えてきている。今年になってメディアが「マンションの売れ残り」というテーマの記事を出すことが多くなった。そして10月には消費税の10％増税が控えている。今はむしろ駆け込み需要で増税がなかった場合より不動産が売れているのかもしれないが、10月になったら一気に冷え込む可能性がある。

さらに来年には東京五輪が開催され、数週間後には終わる。東京五輪が終わればそれまで五輪特需で活況だった不動産市場が冷え込むことは想像に難くない。不動産価格はいつの世も高騰と下落を繰り返すが、これまで数年間続いてきた高騰期が終わりこれから下落期に入る可能性が高い。