規制強化で不動産バブル崩壊も

ここ数年都市部の不動産価格が高騰しており、特に中国人をはじめ外国資本の買いが価格を押し上げていると言われる。不動産価格の高騰に歯止めをかけるために規制を強化するべきとの声が高まっているが、そうなると不動産バブルが弾けて価格が下げに転じることになる。

1980年代後半と似た状況

　ここ数年は日本国内の不動産価格が上昇しており、特に都市部でその傾向が強い。1990年のバブル崩壊以降は長期的な下落が続いていた不動産価格は、2010年代から都市部を中心に回復傾向になり、2020年頃から上昇が加速した。

　不動産高騰加速の要因は複数あるが、まず2020年代になって世界的なインフレになったことがあると思われる。また2022年からは急激な円安になったことで、外国資本が国内の不動産を買いやすくなった。そのため中国人を中心に日本の不動産への投資意欲が高まり、それが価格をかなり押し上げている。

　すでに東京都心部の不動産は低所得層どころか中流でも手が出ないほど高くなっており、今年上半期における23区の新築マンションの平均価格は1億3000万円を超えている。これだけ高くなると弊害の方が大きくなっているので、特に外国人の不動産取引について「規制を強化するべき」という声は高まっている。

　しかしこれまで価格を押し上げてきた原動力が外国資本による投資なので、その規制が強化されればこれまでの価格上昇は止まり下げに転じる可能性はある。もちろん価格が高くなりすぎているので下げるのが目的であるから、目的自体は間違っていない。

　だが不動産価格が上昇から下落に転じると、景気後退につながることが多いのも事実。日本は1980年代後半に株と不動産価格が高騰する歴史的なバブル経済になり、その時も終盤には「不動産が高くなりすぎて庶民が買えない」と言われていた。

　現在の不動産高騰と違う点は、当時は円が強く国内の不動産高騰はあくまで日本の個人・企業の買いによるものであったこと。また日本人が海外の不動産を多く買っていたことがある。

　ともかく不動産価格があまりに上がり過ぎたことが問題視されるようになった。当時の不動産高騰の要因として、銀行が自己資本を考えずにいくらでも不動産開発に融資をできたことにある。そこで不動産への融資を自己資本の一定の比率内に規制する「総量規制」政策を実施し、無節操な不動産融資を抑制しようとした。

　その結果不動産バブルが崩壊し、同時に株式市場もバブルが崩壊して日本は長期的な不況に入っていった。

　不動産価格の下落が不況につながった例は多い。2008年のリーマン・ショックとその後の大不況も、2006年頃から不動産価格が下げに転じたことが遠因となった。また中国は最近、過去数十年続いてきた不動産高が終わり下げに転じ、長期的なデフレに突入しつつある。

　現在の不動産取引に規制をかけることを批判するつもりはないが、規制を強化して不動産価格が下落に転じれば景気に影響が出る可能性は高いだろう。