アメリカの住宅バブル崩壊は不可避!?

米の住宅価格高騰が続いており、中流層や貧困層が住宅を買えなくなってきている。この状況を米政府が放置することはできず、将来的には住宅価格を引き下げる政策を実施する可能性が高い。そうなると多くの過去の例のように、住宅バブルの崩壊とともに景気後退が起こることになる。

平均価格が史上初の40万ドル

　アメリカでは住宅価格の高騰が続いている。1990年のバブル崩壊以降地価が長期的に伸びてこなかった日本と違い、もともとアメリカでは住宅価格は長期的に上昇する傾向にある。

　アメリカにおける中古も含めた単一世帯（単身世帯ではなく1家族という意味）用の平均住宅価格は、1990年時点では10万ドルを少し下回る程度だった。2000年代に入ると低所得層でも組める住宅ローン「サブプライムローン」が普及したために20万ドルを超えて2005～07年には23万ドルまで高騰した。

　しかしサブプライムローンはもともと無理がある仕組みだったので、その後返済不能者が続出して破綻。アメリカの住宅価格は珍しい下落期に入り、2011～12年には15万ドルまで下がった。

　だが2012年以降はまた長期上昇が続いている。そして2020年にはパンデミック開始によってFRBが空前の緩和を開始しマネーが市場に溢れ、かつ住宅ローン金利は過去最低水準になった。これらの措置によって住宅価格の高騰が加速し、今年6月には41万ドルを超えている。この水準はパンデミック開始前の2020年初頭と比べると1.5倍になる。

　住宅価格高騰のため中流層・貧困層は住宅が買えない現実に直面している。また住宅販売価格だけではなく、家賃も同様に高騰し借家住まいの層の生活を圧迫している。このような状況は政権への不満につながるため、バイデン政権としても無視するわけにはいかない。今後は住宅価格を引き下げる政策を実施する必要に迫られるだろう。

　不動産価格が上昇している間は好景気になるのが通例だが、逆に不動産価格が下落すると景気が悪くなることが多い。明確な例は日本の1980年代後半のバブル経済と、90年代前半のその崩壊だ。80年代後半には株・不動産価格が高騰し好景気になったが、90年を境にどちらも下げに転じ不況になった。

　ではなぜ政府は株や不動産価格の下げを容認したのか？それはあまりに住宅価格が高くなりすぎ、「これでは庶民が家を持てない！」という不満が高まったためだ。国全体の景気が良くても庶民層が家を買えなくなり、住宅価格高騰を止める政策を実施するしかなかった。

　このような日本の経緯は他国も研究しているため、中国では1990年代から最近まで30年近く不動産高騰を容認して下がらないようにしていた。しかしそれも限界で庶民が家を持てなくなってきており、最近では不動産価格を下げる政策を実施している。

　現在のアメリカも同様の状況と言える。景気拡大のために金融を緩和して不動産価格上昇を容認してきたものの、すでに限界に達して庶民の不満は高まっている。これでは今後は特に住宅価格を下げる政策を実施せざるを得ない。

　不動産価格が下落に転じると景気が悪化するのは多くの例で明らかだが、現在のアメリカの状況ではそれが不可避になりつつある。